Nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh trong quý I/2026, nhưng dòng tiền từ bán hàng vẫn chưa cải thiện tương ứng. Sự lệch pha này cho thấy bài toán tài chính của doanh nghiệp không nằm ở con số lãi, mà ở khả năng tạo tiền trong chu kỳ mới.
Theo Wigroup, giá trị tồn kho của nhóm bất động sản dân cư đang tạo ra áp lực tài chính đáng kể đối với nhiều tập đoàn lớn
Dòng tiền bán hàng chưa được khơi thông
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) gần đây tiếp tục kiến nghị NHNN điều chỉnh các quy định liên quan đến hoạt động cho vay nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu đối chiếu với kết quả kinh doanh quý I/2026 và các phân tích từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, có thể thấy điểm nghẽn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay không nằm ở khả năng tiếp cận vốn, mà ở việc dòng tiền từ hoạt động bán hàng chưa được khơi thông.
Theo báo cáo ngành bất động sản tháng 4/2026 của Công ty Chứng khoán MBS, hoạt động kinh doanh cốt lõi của nhiều doanh nghiệp trong các tháng đầu năm không có tăng trưởng đột biến. Phần lớn mức tăng lợi nhuận đến từ các giao dịch tài chính hoặc ghi nhận dồn tích từ các kỳ trước, thay vì từ hoạt động bán hàng mới.
Trường hợp của Vinhomes (VHM) cho thấy rõ sự lệch pha giữa lợi nhuận và dòng tiền. MBS dự báo lợi nhuận ròng quý I/2026 của doanh nghiệp này có thể đạt khoảng 19.556 tỷ đồng, tăng 627% so với cùng kỳ, nhưng động lực chính đến từ thương vụ chuyển nhượng quy mô lớn tại Green Paradise (TP. Hồ Chí Minh), ước giá trị khoảng 50.000 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh số ký bán năm 2026 của Vinhomes lại được dự báo giảm khoảng 36%, phản ánh sự suy yếu của nguồn tạo dòng tiền trong tương lai.
Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại CTCP Phát Đạt, khi lợi nhuận quý I/2026 được dự báo đạt khoảng 650 tỷ đồng, tăng hơn 1.100% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn mức tăng này đến từ việc chuyển nhượng cổ phần tại công ty sở hữu dự án Thuận An 1 và khoản thu 1.900 tỷ đồng từ đối tác, thay vì từ hoạt động bán sản phẩm.
Ở nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở như Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, chất lượng lợi nhuận cũng cần được nhìn nhận thận trọng hơn. Theo MBS, lợi nhuận quý I/2026 của Khang Điền tăng khoảng 23%, Nam Long tăng khoảng 2%, chủ yếu nhờ bàn giao các sản phẩm đã bán từ trước. Ngược lại, hoạt động bán hàng mới diễn ra chậm hơn khi người mua thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Trong khi đó, Đất Xanh ghi nhận lợi nhuận khoảng 45 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ, phản ánh áp lực khi chưa có nguồn thu lớn từ bàn giao dự án và vẫn phụ thuộc vào mảng môi giới.
Ở góc độ thị trường, các chỉ báo cũng củng cố nhận định này. Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, cho rằng thanh khoản thị trường hiện chưa thực sự ổn định; số lượng sản phẩm bán ra trong năm 2026 có thể chịu áp lực do chi phí vay và tâm lý thận trọng của người mua, dù nhu cầu ở thực vẫn duy trì. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn ra hàng thận trọng và giãn tiến độ mở bán. Ngoài ra, các nghiên cứu thị trường của Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy nhu cầu giao dịch bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng khả năng hấp thụ không đồng đều giữa các phân khúc, trong khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, làm chậm quá trình chuyển đổi sản phẩm thành tiền.
Lối ra từ tái cấu trúc tài chính
Theo phân tích của các chuyên gia tại MBS, trong bối cảnh hoạt động bán hàng chưa phục hồi rõ rệt, dòng tiền của doanh nghiệp có xu hướng bị “giam” trong các dự án dở dang, kéo dài chu kỳ thu hồi vốn. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì lợi nhuận kế toán nhờ các giao dịch tài chính hoặc bàn giao sản phẩm cũ, nhưng đồng thời phải thực hiện chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để bổ sung thanh khoản. Các phân tích của Savills Việt Nam cũng cho thấy hàng tồn kho bất động sản đang trở thành áp lực tài chính đáng kể đối với doanh nghiệp. Trong đặc thù của ngành, hàng tồn kho không chỉ là sản phẩm chưa tiêu thụ, mà là toàn bộ chi phí đã tích lũy trong dự án. Khi tốc độ bán hàng chậm lại, dòng tiền không quay vòng đúng chu kỳ, áp lực tài chính gia tăng ngay cả khi doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo.
Trong bối cảnh đó, theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, xử lý hàng tồn kho cần được đẩy nhanh để tái cấu trúc dòng vốn. Theo ông, doanh nghiệp cần chuyển sang cách tiếp cận thực chất hơn, từ cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh chính sách giá đến kiểm soát tiến độ triển khai nhằm rút ngắn vòng quay vốn.
Ở góc độ thị trường, các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng dòng vốn đang có xu hướng chọn lọc rõ rệt hơn, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Việc chấp nhận thu hẹp quy mô danh mục trong ngắn hạn có thể giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản, giảm áp lực nợ và tạo dư địa cho các dự án có khả năng tiêu thụ tốt hơn. Riêng ở khía cạnh chính sách tín dụng, theo các chuyên gia tài chính - ngân hàng, diễn biến thời gian qua cho thấy dòng vốn đối với lĩnh vực bất động sản đang được điều tiết theo hướng chặt chẽ và chọn lọc hơn. Dư nợ tín dụng bất động sản vẫn duy trì quy mô lớn trong tổng tín dụng toàn hệ thống, trong đó tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở để ở và các dự án có pháp lý rõ ràng, tiếp tục được ưu tiên, trong khi dòng vốn vào các phân khúc rủi ro cao được kiểm soát chặt hơn.
Đại diện một số ngân hàng thương mại cho biết, tiêu chí quan trọng khi xem xét cấp tín dụng vẫn là khả năng tạo dòng tiền và phương án trả nợ của khách hàng, thay vì chỉ dựa vào giá trị tài sản bảo đảm. Việc duy trì chính sách tín dụng theo hướng thận trọng, có kiểm soát trong giai đoạn hiện nay được đánh giá là phù hợp, vừa bảo đảm an toàn hệ thống, vừa tạo áp lực buộc doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc tài chính, nâng cao chất lượng dự án và cải thiện khả năng tạo dòng tiền.
Thạch Bình