Thị trường bất động sản đang chứng kiến một cuộc đua không cân sức giữa một bên là các ông lớn với hàng loạt dự án đại đô thị trải dài khắp cả nước, một bên là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đang dần "hụt hơi" trong cuộc chiến giành thị phần.
Thị trường bất động sản năm 2026 đang chứng kiến một cục diện phân hóa rõ nét, khi nguồn cung ngày càng tập trung vào tay một nhóm doanh nghiệp lớn. Trong đó, Vingroup, Sun Group, MIK Group và Masterise Group nổi lên như những “đầu tàu” dẫn dắt cuộc chơi, với loạt đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha trải dài khắp cả nước.
Cú bứt tốc của MIK Group
Cuối tháng 3 vừa qua, tại sự kiện MIK Partnership Summit 2026, MIK Group đã có tiết lộ đầy bất ngờ về tham vọng phát triển mạnh mẽ trong năm 2026. Doanh nghiệp này dự kiến triển khai hơn 20 dự án trọng điểm trên quỹ đất khoảng 1.400ha trên cả nước, cung cấp ra thị trường hơn 171.000 căn hộ và khoảng 13.700 sản phẩm thấp tầng.
MIK Group nhanh chóng phủ sóng mọi phân khúc khách hàng với ba dòng chiến lược. Trong đó, M là dòng sản phẩm biểu tượng, với The Matrix One và The Matrix One Premium là những dự án đại diện cho nhóm căn hộ cao cấp tại phía Tây Hà Nội. Đây là dòng sản phẩm khẳng định thương hiệu, hướng tới khách hàng là giới thượng lưu và cộng đồng chuyên gia quốc tế.
Dòng sản phẩm cao cấp với thương hiệu Imperia tiếp tục là "con gà đẻ trứng vàng" của doanh nghiệp. Mới đây, Imperia Sky Park do MIK Group phát triển tại Nam An Khánh đang trở thành điểm nóng mới của thị trường bất động sản phía Tây, với sáu tòa căn hộ cao tầng trên quỹ đất hơn 4ha, được quy hoạch theo mô hình tổ hợp nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ và hệ thống tiện ích nội khu.
Dòng sản phẩm này cũng đang được MIK Group mở rộng mạnh mẽ sang phía Đông Hà Nội với các dự án như Imperia Signature Cổ Loa và Imperia Ocean City. Trong đó, The Parkland là phân khu đầu tiên thuộc tổ hợp cao tầng Imperia Ocean City, có quy mô 33,68ha.
Phó tổng giám đốc MIK Group Nguyễn Dũng Minh giới thiệu danh mục dự án triển khai trong giai đoạn 2026 - 2030. Ảnh: Hoàng Anh
MIK cũng bắt đầu mở rộng sự hiện diện tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh và tiến mạnh vào phía Nam với các sản phẩm nhà ở, khu đô thị, nghỉ dưỡng và thương mại. Chiến lược này giúp tập đoàn tận dụng được dư địa tăng trưởng tại các địa phương có hạ tầng công nghiệp và du lịch phát triển, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi thị trường tại các đô thị lớn bị bão hòa.
Đầu tháng 3/2026, MIK Group đã khởi công dự án khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Tân Tiến, tỉnh Bắc Ninh. Đây là lần đầu tiên MIK hiện diện tại thị trường Bắc Ninh, đánh dấu bước tiến mới trong chiến lược mở rộng hệ sinh thái bất động sản tại khu vực công nghiệp giáp Đông Bắc Thủ đô.
Trên quỹ đất khoảng 5,84ha, MIK Group phát triển dự án theo mô hình tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và khách sạn, gồm một tòa khách sạn 5 sao, một tòa căn hộ dịch vụ, ba tòa chung cư cao cấp cùng khu nhà ở thương mại thấp tầng.
Ngoài ra, MIK sẽ triển khai các dự án tại TP.HCM và Tây Ninh trong năm nay. Bên cạnh nhà ở thương mại, tại Tây Ninh, doanh nghiệp phát triển thêm dự án nhà ở xã hội, hướng đến nhu cầu ở thực của người lao động, giúp hoàn thiện danh mục sản phẩm theo ba phân khúc của doanh nghiệp.
Vingroup và loạt “siêu đô thị” nghìn ha
Dẫn đầu cuộc đua trên thị trường bất động sản không thể không kể đến "người khổng lồ" Vingroup. Doanh nghiệp này đã liên tục khởi công nhiều dự án lớn, với tổng mức đầu tư "khủng". Đứng đầu danh mục là đại dự án Khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội, có quy mô gần 9.200ha và tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 925.000 tỷ đồng.
Với diện tích lớn gấp gần 9 lần quận Đống Đa cũ, đây là một trong những dự án đô thị lớn nhất từng được đề xuất tại Việt Nam, đủ tầm hình thành một siêu đô thị.
Đây cũng là một trong những dự án lớn nhất của Vingroup cho đến thời điểm hiện tại. Điểm nhấn của tổ hợp này là dự án sân vận động Trống Đồng, với sức chứa lên tới khoảng 135.000 chỗ ngồi, tức hơn 3 lần Sân vận động Mỹ Đình hiện nay.
Vingroup cũng đang triển khai dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh với tổng vốn đầu tư gần 18 tỷ USD, quy mô lên tới 4.100ha.
Mới đây nhất, Vinhomes cũng công bố thông tin chính thức thông qua kế hoạch đầu tư dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại tỉnh Tây Ninh. Đại dự án này sở hữu quy mô sử dụng đất lên tới 1.089ha cùng tổng mức đầu tư dự kiến đạt 90.757 tỷ đồng.
Điểm đáng chú ý nhất đối với giới đầu tư tại đại dự án này là cơ cấu rổ hàng khổng lồ. Quy hoạch tổng thể cho thấy toàn bộ dự án sẽ cung cấp ra thị trường 15.244 lô đất ở thấp tầng, 13.440 căn hộ nhà ở xã hội và 2.370 căn nhà ở tái định cư.
Cùng với Phước Vĩnh Tây, Vingroup cũng đang đồng thời triển khai hai dự án bất động sản quy mô lớn khác trên địa bàn tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập. Dự án thứ nhất là Khu đô thị mới Đức Hòa nằm tại khu vực Hậu Nghĩa, có diện tích gần 200 ha với tổng mức đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng. Dự án thứ hai là Khu đô thị mới Tân Mỹ tọa lạc tại huyện Đức Hòa, sở hữu quy mô 930ha, tổng vốn đầu tư gần 74.500 tỷ đồng.
Tổng cộng ba dự án này của Vingroup có quỹ đất lên tới hơn 2.200ha, chỉ thấp hơn một chút so với khu đô thị biển lấn biển Vinhomes Green Paradise Cần Giờ tại TP.HCM, quy mô gần 2.900ha, tổng vốn đầu tư gần 10 tỷ USD.
Tại Đà Nẵng, khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vâncũng là một siêu phức hợp đô thị nghỉ dưỡng với quy mô khoảng 512ha, tổng mức đầu tư gần 44.000 tỷ đồng.
Cũng tại khu vực miền Trung, một trong những dự án có quy mô lớn nhất là khu đô thị Cam Lâm của liên danh Vinhomes với quy mô vượt 10.000ha, tổng vốn gần 11 tỷ USD.
Sun Group đẩy mạnh đầu tư đô thị và mở rộng địa bàn
Không hề kém cạnh trong cuộc đua phát triển các dự án lớn, Sun Group cũng đang mở rộng mạnh mẽ các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước.
Ngay trong nửa đầu năm 2026, Sun Group đề xuất và xúc tiến đầu tư hàng chục dự án với tổng quy mô hơn 21.000ha tại khu vực Phan Thiết, phía Đông của tỉnh Lâm Đồng.
Ở lĩnh vực đô thị và dân cư, Sun Group đề xuất 13 dự án với tổng diện tích hơn 8.420ha. Nổi bật là trục đô thị thương mại - dịch vụ Hàm Tiến - Mũi Né, khu đô thị sân bay Phan Thiết và tổ hợp đô thị dịch vụ du lịch ven biển Phan Rí Cửa.
Ở lĩnh vực du lịch, thương mại và dịch vụ, Sun Group dành quỹ đất lớn nhất, với tổng diện tích hơn 13.000ha. Trong đó, dự án Khu du lịch suối nước nóng Bưng Thị có tổng mức đầu tư lên tới hơn 22.000 tỷ đồng, được xem là dự án có quy mô vốn lớn nhất trong danh mục.
Cùng với đó là khu thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí kết hợp sân golf Hồng Phong tại xã Hòa Thắng, với diện tích khoảng 3.000ha. Khi hoàn thành, đây sẽ là một trong những sân golf quy mô lớn hàng đầu khu vực, tích hợp nhiều dịch vụ giải trí cao cấp.
.PNG)
Sa bàn siêu dự án của Sun Group tại Ninh Bình. Ảnh: Hoàng Anh
Tại Ninh Bình, Sun Group đang quy phát triển siêu đô thị đa chức năng đầu tiên và lớn nhất phía Nam Hà Nội - Sun Mega City, với tổng quy mô lên tới 1.690ha, hơn 82.000 sản phẩm.
Mới đây, TP.HCM đã chấp thuận liên danh Sun Group làm nhà đầu tư chiến lược Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa. Dự án có tổng vốn hơn 98.700 tỷ đồng, hứa hẹn biến nơi đây thành đô thị sinh thái đẳng cấp.
Trước đó, Sun Group cũng khởi công Khu liên hợp Thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc với tổng vốn đầu tư hơn 145.000 tỷ đồng. Dự án quy mô hơn 186ha, hướng tới mô hình quần thể thể thao - giải trí đa năng tầm cỡ quốc tế.
Mở rộng sang vùng giáp ranh Đồng Nai, Khu đô thị Hiệp Hòa quy mô 293 ha là một dấu ấn khác mang đậm phong cách Sun Group, với tổng vốn đầu tư lên tới hơn 72.000 tỷ đồng.
Masterise tăng tốc ở phân khúc cao cấp
Một doanh nghiệp tầm cỡ khác là Masterise Homes cũng đang cho thấy tham vọng phát triển mạnh mẽ. Ngay trong đầu năm 2026, Masterise Homes đã ra mắt dự án Masteri Grand Coast, gồm bảy tòa căn hộ mới cao 27 tầng tại Ocean Park 2. Đây cũng là dự án cao tầng cuối cùng của doanh nghiệp tại khu đô thị này, hứa hẹn một nguồn cung căn hộ rất lớn từ dự án này đổ bộ thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội.
Năm 2025 cũng đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ của doanh nghiệp này hơn 10 dự án mới được giới thiệu, nâng tổng số dự án mang thương hiệu Masterise Homes sau hơn một thập kỷ lên trên 30 dự án trải dài khắp Bắc - Trung - Nam.
Danh mục sản phẩm của doanh nghiệp này được cấu trúc bài bản theo từng phân khúc và chân dung khách hàng, với Masteri Collection đại diện cho chuẩn mực sống đô thị hiện đại, Lumière Series hướng đến nhóm chủ nhân theo đuổi trải nghiệm sống có chiều sâu và dấu ấn cá nhân.
Cuộc chiến không cân sức trên thị trường bất động sản
Theo một báo cáo mới đây của tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy một cuộc chạy đua phát triển các đại đô thị trên cả nước. Trong đó, chỉ tính riêng trong năm 2025, Việt Nam có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha gia nhập thị trường, với quy mô vốn khoảng 115 tỷ USD.
Đáng chú ý, đây lại là một "cuộc chiến không cân sức" giữa các lớp chủ đầu tư trên thị trường bất động sản. Thống kê của S&I Ratings cho thấy, thị trường được dẫn dắt bởi Vingroup và Sun Group khi hai đơn vị chiếm hơn một nửa tổng vốn đầu tư các dự án.
Đáng chú ý, trong khi các "ông lớn" liên tục công bố dự án tỷ đô, thị trường bất động sản lại ghi nhận sự "im ắng" từ nhóm doanh nghiệp từng vang bóng một thời như Tân Hoàng Minh, Novaland.
Đơn cử như Tân Hoàng Minh, một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu Hà Nội khi sở hữu danh mục nhiều dự án nằm tại các vị trí đắc địa. Tập đoàn này cũng từng vươn tay ra các tỉnh thành trọng điểm khác như TP. HCM, Phú Quốc nhưng đà phát triển này đã bị “khựng” lại khi Chủ tịch Đỗ Anh Dũng vướng vào lao lý hồi giữa năm 2022.
Trong vòng hai năm sau đó, Tân Hoàng Minh trải qua cơn khủng hoảng nghiêm trọng, các hoạt động đầu tư, kinh doanh gần như tê liệt. Phải đến thời gian gần đây, sự xuất hiện của doanh nghiệp này mới nhen nhóm trở lại.
Tuy nhiên, thay vì tập trung tại trung tâm các thành phố lớn, doanh nghiệp này lựa chọn phát triển các dự án tại tỉnh như đề xuất phát triển khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Bàu Sen tại Quảng Bình; khu đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ cao, kết hợp khu du lịch và phim trường, tại xã Xuân Thọ, tỉnh Lâm Đồng.
Trước đó, dự án D’Palais de Louis Nguyễn Văn Huyên được “tái khởi động” với tên gọi mới là Hanoi Signature và sự xuất hiện của đơn vị phát triển Ramon Holdings, cũng không mang lại những chuyển biến mới như kỳ vọng.
Một doanh nghiệp khác là Novaland. Từng có quỹ dự án khủng, song đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp này lại đang phải khắc phục hậu quả của chiến lược mở rộng quỹ đất quá nhanh bằng đòn bẩy tín dụng, trái phiếu.
Trong suốt năm 2024 và nửa đầu 2025, Novaland gần như không ra mắt dự án mới. Thay vào đó, thị trường chỉ thấy doanh nghiệp này gia hạn nợ, tái cấu trúc trái phiếu và xử lý các khiếu kiện của khách hàng.
Giai đoạn "thay máu" khốc liệt
Nhìn nhận bức tranh "không cân sức" trên thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, sau thời gian dài phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một sự thanh lọc mạnh mẽ.
Ở đó, chỉ các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực phát triển mới đủ khả năng phát triển bền vững và ngày càng mở rộng quy mô. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về tài chính, khả năng quản trị, tầm nhìn phát triển, sẽ ngày càng "không còn chỗ đứng".
Nhìn lại quá khứ, sau các sai phạm về phát hành trái phiếu và thao túng thị trường chứng khoán, kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp này gần như bị đóng băng.
Các ngân hàng cũng thắt chặt tiêu chuẩn cho vay đối với các chủ đầu tư có lịch sử nợ xấu hoặc đang trong quá trình điều tra. Khi không có vốn, các dự án dù có quỹ đất lớn cũng không thể triển khai hạ tầng, dẫn đến tình trạng "đắp chiếu" kéo dài.
Mặt khác, ở thời điểm trước, nhiều doanh nghiệp trong nhóm này lựa chọn phát triển nhanh nhờ huy động vốn từ các dự án có pháp lý chưa hoàn thiện. Cách phát triển này ở thời điểm này đã không còn phù hợp.
Các doanh nghiệp bị "tuýt còi", thanh kiểm tra, khách hàng quay lưng, khiếu kiện kéo dài. Việc xử lý các sai phạm này tiêu tốn rất nhiều thời gian và nguồn lực, khiến doanh nghiệp không còn khả năng tập trung cho các dự án mới.
Bên cạnh đó, người mua nhà trong giai đoạn 2024-2026 đã trở nên thông thái hơn. Họ không còn tin vào những cam kết lợi nhuận viển vông hay các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Thay vào đó, dòng tiền thực chảy vào các dự án của các doanh nghiệp uy tín, có năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai các dự án bất động sản.
Chính vì vậy, ông Đính cho rằng, sự phân hóa thị trường hiện nay là một bước chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới minh bạch và bền vững hơn của thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, thị trường bất động sản càng phát triển, sự phân hoá càng diễn ra mạnh mẽ. Điều này không chỉ diễn ra ở loại hình sản phẩm, mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý, thúc đẩy các nhà phát triển dự án phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.
Trong khi các doanh nghiệp lớn được tin tưởng, giao phát triển các dự án với quy mô và tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng, thì các doanh nghiệp nhỏ, thiếu tiềm lực ngày càng mất dần chỗ đứng trên thị trường.
Đứng ở góc độ doanh nghiệp, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản có quy mô vừa và nhỏ tại Hà Nội chia sẻ rằng, trong bối cảnh bùng nổ nguồn cung các đại đô thị, siêu dự án của các chủ đầu tư lớn như hiện nay, kéo theo dòng tiền lớn của các khách hàng, nhà đầu tư, áp lực cạnh tranh của các doanh nghiệp nhỏ là rất lớn.
Muốn "có đất" để tồn tại và phát triển trên thị trường, các doanh nghiệp buộc phải phát triển theo hướng thị trường ngách, đi vào các sản phẩm có sự khác biệt, hướng đến một đối tượng khách hàng nhất định.
Thay vì các dự án tại vị trí trung tâm các thành phố lớn, nơi sự cạnh tranh khốc liệt, các doanh nghiệp có thể chọn các vị trí vùng ven, hay các tỉnh thành có dư địa phát triển. Đồng thời, điều quan trọng nhất là các doanh nghiệp phải có chiến lược kinh doanh, chuẩn bị nguồn tài chính phù hợp để thích nghi với bối cảnh mới của thị trường.
Phương Linh